Осторожно! Черные риэлторы!

Большинство саратовцев так или иначе сталкивалось с так называемыми риэлторами. К сожалению, зачастую это вызвано никак не желанием воспользоваться предоставляемыми ими услугами, а невозможностью приобрести желаемый объект недвижимости напрямую у собственника, поскольку по какому объявлению ни позвони, наталкиваешься на риэлтора, услугами которого Вы не воспользоваться не сможете. Еще хуже, что нередко взаимодействие с риэлторами заканчивается утратой либо денег, либо приобретенной недвижимостью, в результате чего клиенты риелторов становятся моими клиентами, а заодно и меняют свой статус на "потерпевших" или "ответчиков".

В связи с этим я давно наблюдаю за процессами в сфере оборота недвижимости и людьми, называющими себя риэлторами, но, порой, не обладающими не только высшим, но каким-либо специальным юридическим либо иным образованием. Они предоставляют нам услуги, зачастую, в конечном счете - "медвежьи".

Анализируя в правовой плоскости оборот недвижимости в Саратовской области, в том числе - с точки зрения сути и качества оказания риэлторских услуг населению и наступающих последствий, я пришел к определенным выводам, которыми желаю поделиться с читателямии привести примеры, чтобы предостеречь от наступления всевозможных неблагоприятных последствий и, как правило, связанных с потерей крупных денежных сумм или крова.

Итак, кто же это - риэлтор? Вопреки ожидаемому, к сожалению, мы не найдем ни определения риэлтора, ни риэлторской деятельности в действующем Российском законодательстве. Естественно, как следствие, эта сфера предпринимательской деятельности быстро заполнилась, в том числе все - возможными аферистами и мошенниками. Более-менее понятно определяет "риэлтора" (англ. realtor, произносится [риэлтэр]; риэлторская фирма или агентство недвижимости) интернет-энциклопедия "Википедия", согласно которой, это — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных. 
С 1996 по 2002 год риэлторы обязаны были лицензировать свою деятельность, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. В настоящее время, к моему глубокому сожалению, для осуществления риэлторской деятельности лицензирования не требуется.

Примечательно, но даже официальный сайт Российской гильдии риэлторов (далее - РГР) не содержит определения риэлтора. Но зато там есть иная, информация, по-моему, очень любопытная. "В 2006 году РГР стала официальным правообладателем товарного знака "РИЭЛТОР" (свидетельство № 311879 от 9.08.06). И тогда же, в 2006 году, на XV съезде РГР были приняты следующие решения:

1. Утвердить следующее определение "РИЭЛТОР": это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца и являющийся членом РГР.

2. Утвердить единое написание слова РИЭЛТОР для членов РГР, в документах РГР. Использование слова РИЭЛТОР допускается только в соответствии с Законом "Об авторских правах и смежных правах" № 5351-ФК. В противном случае это рассматривается как нарушение охраняемых Законом авторских и иных прав, принадлежащих Российской Гильдии Риэлторов".

Исходя из этого, у меня, как у юриста, возникает вопрос: люди, представляющиеся нам "риэлторами", имеют ли профессиональный сертификат общенационального образца и являются ли членами РГР? Полагаю, что в очень редких случаях мы услышим утвердительный ответ. 

Более того, еще несколько лет назад, когда я начал практиковать в Саратове, я был в недоумении от "обычаев делового оборота", сложившихся в городе, больше похожих на обычаи первобытнообщинного строя, когда покупатель, желая продать недвижимость, прибегает к услугам риэлтора. Но абсолютно непонятно почему, за услуги, оказанные продавцу по продаже его недвижимости, должен платить покупатель этой недвижимости?
Несколько лет назад Заводской районный суд города Саратова в решении от 22.11.2010 года уже высказал свою позицию в отношении подобного рода отношений между риэлтором и покупателем квартиры, полностью отказав в удовлетворении иска риэлтора к своему клиенту о взыскании денег по договору и штрафа.

Не менее абсурдна и нелепа сама формулировка правовых отношений, на основании которых горе-риэлтор пытался у покупателя квартиры отсудить около 100 000 рублей: "предоставление коммерческой информации"! По мнению так называемого и скорее всего - самопровозглашенного риэлтора, покупатель недвижимости, самостоятельно нашедший объявление о продаже определенной недвижимости и желающий ее приобрести, почему-то должен заплатить круглую сумму непонятно откуда появившемуся посреднику-риэлтору за предоставление якобы коммерческой информации.

Не смотря на это, в мое распоряжение на днях вновь попали еще более абсурдные документы, составленные, надеюсь, деятелем, не имеющим профессионального сертификата общенационального образца и не являющегося членом РГР. Этими документами являются договор предоставления посреднических услуг и претензия.

Предыстория такова. Покупатель – молодая, одинокая приезжая девушка, желающая приобрести определенную недвижимость в Саратове и самостоятельно нашедшая объявление о продаже квартиры в сети интернет, естественно натолкнулась на "прилипалу", назвавшегося в телефоне риэлтором. Тем не менее все же желая приобрести понравившейся ей жилое помещение, девушка вынуждена подчиниться сложившимся в нашем городе первобытным обычаям и настойчивости, так называемого риэлтора, подписала договор, поразивший своими формулировками даже меня.

По договору риэлтор обязался осуществить "поиск и показ жилого помещения…, подготовить документы для заключения сделки…, а также – осуществить юридическое сопровождение сделки в регистрирующем органе"!

Из перечисленных обязательств риэлтор фактически исполнил лишь одно - показал квартиру девушке. При этом эту квартиру она нашла самостоятельно, а необходимые для заключения сделки документы подготавливаются уж никак ни риэлторами. Например, в данном случае, договор купли-продажи данного объекта недвижимости составлял банк по установленной этим банком форме, поскольку часть денег на ее (квартиру) оплату были кредитными (ипотечными). Справку об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг и количестве лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире, берет собственник самостоятельно в своей управляющей организации (ТСЖ, ЖСК, УК), а государственную пошлину за регистрацию сделки в регистрационной палате уплачивает каждая сторона по сделке также самостоятельно. Кроме того, мне, как юристу и адвокату, весьма любопытно было бы посмотреть, каким образом риэлтором осуществляется "юридическое сопровождение сделки" в регистрационной палате. Как известно, суть действий, проводимых сторонами сделки в регистрационной палате, сводится к тому, чтобы оплатить государственную пошлину за проведение сделки, сделать копии с документов, прошить договор, получить талон на очередь в окно для сдачи документов на сделку, сдать документы и получить об этом соответствующий документ – расписку. Остальные все действия, включая и юридическую экспертизу данной сделки, входит в круг обязанностей должностных лиц государственного органа, ведающего регистрацией недвижимости, в данном случае – регистрационной палаты. Выполнение же конкретно какого юридического сопровождения при этом берет на себя риэлтор? Судя по сумме гонорара в 42 000 рублей, возможно, это - ношение клиента на руках по регистрационной палате? Получается, что единственное действие, которое выполнил риэлтор это "осуществил показ жилого помещения". Хорошая работа, с учетом того, что стоимость этой услуги, согласно договору, составляет, повторюсь: аж 42 000 рублей! Как говорится: "Я б в риэлторы пошел, пусть меня научат". Но, как выясняется, учиться этому не требуется, за исключением, конечно, начальной школы, дабы обрести навыки худо-бедно писать и считать деньги.

Изучая дальше договор девушки с риэлтором, возникают сомнения в утверждении из последнего предложения предыдущего абзаца. В разделе, содержащем перечень обязанностей риэлтора, указано, что последний обязуется рекламировать объект недвижимости в средствах массовой информации. И вновь возникает вопрос, зачем покупателю квартиры ее реклама, да еще и в СМИ? Следующим пунктом риэлтор возлагает на себя обязательства по предоставлению покупателю квартиры "консультации специалиста по общим вопросам". По-моему, кроме смеха такая формулировка может вызвать только смех сквозь слезы. С помощью каких-таких специалистов и по каким-таким общим вопросам собирается консультировать риэлтор покупателя?

Дальше - в манере рассказов Михаила Задорнова, причем не только в стиле написания формулировок, но и по их правовому смыслу: "В случае, если Заказчик (покупатель) отказывается от предоставленного ему варианта объекта недвижимости, а после этого самостоятельно ищет контакта с Собственником и совершает с ним сделку купли-продажи, минуя Исполнителя (риэлтора), заказчик выплачивает штраф в двойном размере комиссионных услуг, что составляет…" далее прочерк, но, согласно договору подразумевается – 82 000 рублей! Суровая, однако, предусмотрена санкция за самостоятельный поиск контакта с собственником. И почему-то не уточнено, что подразумевается под этим термином "контакт".

Убежден, что большинство читателей, согласится с тем, что человек, составивший этот смехотворный документ, названный им соглашением, вряд ли сможет вообще предоставить какие-либо юридические услуги, не говоря уж о том, чтобы дать какую-либо юридическую оценку сделки в отношении недвижимого имущества.

В конечном счете, сделка сорвалась по вине продавца. Девушка уже была рада этому, несмотря даже на то, что ей никто не собирался возвращать уплаченный ею задаток в размере 15 000 рублей. Но долго девушке радоваться не пришлось, поскольку вскоре она получила от риэлтора официальную претензию, в которой он от имени какого-то агентства недвижимости, угрожая судебными процессами и взысканием все возможных издержек и штрафов, требовал все же оплатить сумму по их договору, ссылаясь на то, что им выполнены все условия договора и предоставлены услуги в полном объеме.  В итоге у девушки ни квартиры, ни денег, да еще и должна осталась.

Следуя моему совету, девушка обратилась в полицию и теперь риэлтор дает показания в Управлении по борьбе с экономическими преступлениями и противодействию коррупции. Нисколько не сомневаюсь, что полицейские дадут правильную правовую оценку действиям риэлтора в отношении девушки с точки зрения наличия в его действиях признаков мошенничества и вымогательства.

Все это, уважаемые читатели, мною написано не с той целью, чтобы обидеть и унизить риэлторское сообщество или какого-либо конкретного риэлтора. Знаю, что среди них есть и настоящие профессионалы. Эта информация Вам предоставлена для того, чтобы предостеречь от совершения в отношении Вас обмана или, еще хуже, преступления, поскольку мы все привыкли доверять людям, представляющимися нам специалистами в той или иной области. К сожалению, именно нашим доверием и злоупотребляют различного рода злоумышленники, желая "сорвать" с нас денег ни за что, навязывая "шарлатанские" услуги, чем сильно подвергая нас риску утраты крупных сумм денег или дорогостоящей недвижимости. Очевидно, что риэлтор, привязывающий свое вознаграждение к результатам сделки, заинтересован лишь в скорейшем ее осуществлении. А для достижения своей цели он наговорит и наобещает Вам все что угодно. При этом ему будет совершенно безразлично то, что в будущем, возможно, эта сделка будет оспорена и Вы лишитесь приобретенного жилья. Уверен, вряд ли кто из Вас обратится за медицинской помощью к человеку, который вызвался сделать Вам достаточно серьезную хирургическую операцию за крупную сумму денег, при этом не имеющему ни диплома о высшем медицинском образовании, ни работающему в каком-либо имеющем соответствующую лицензию  медицинском учреждении.

Мой совет: надо четко понимать, конкретно какие услуги Вам может предоставить риэлтор. Можно это сформулировать как "предоставление информационных услуг", то есть риэлтору фактически можно доверить распространение информации о продаваемом объекте недвижимости, получение ее от него, какая-то иная техническая помощь в проведении сделки (отвезти, привезти, показать и пр.). Но всякого рода юридическое сопровождение, в том числе – экспертизу природы происхождения того или иного объекта недвижимости, документов на право собственности, составление договоров и пр., полагаю, следует доверять исключительно специалистам в области юриспруденции, имеющим хотя бы диплом о высшем юридическом образовании, соответствующую лицензию, а фактически – обладающего статусом адвоката и состоящего членом в конкретном адвокатском образовании. Именно такой специалист всегда имеет при себе подтверждение своего статуса – удостоверение адвоката и всегда, по первому Вашему требованию, может его предъявить. Только он может предложить Вам не только качественное выполнение юридических услуг, но и оформит их в соответствии с требованиями закона и, что самое важное – правильно определит риски той или иной сделки, даст гарантию за результат и возьмет на себя ответственность за возможное наступление для Вас неблагоприятных последствий.

Очень надеюсь, что эта статья поможет Вам и убережет от совершения ошибок. Будьте бдительны и остерегайтесь мошенников! Побеспокойтесь о своем благополучии и защищайте свои инвестиции.   

Заместитель председателя, адвокат КА "Арбитр", эксперт Общественной палаты Саратовской области, член Общественного Совета при УМВД России по г.Саратову, Евгений Пятайкин.

Тексты в разделе "Блоги" являются частным мнением авторов, а не редакционной позицией ИА "Взгляд-инфо".