Купил у банкрота – вернул бесплатно!

В прошлом году в России банкротами признали почти 560 тысяч граждан, на треть больше, чем годом ранее. В 97 случаях из ста человек идет в суд сам. Кредиторы при этом получают в среднем около семи копеек с каждого рубля долга, потому что у большинства должников просто ничего нет.

Поэтому главная работа финансового управляющего — не продавать имущество, которого нет, а искать то, что было. Он смотрит, что должник продал, подарил или переписал за последние три года, и пытается это вернуть.

Закон дает ему два инструмента:

• Год до банкротства. Если вещь продана заметно дешевле рынка, сделку можно отменить. Знал ли покупатель о проблемах продавца, значения не имеет.
• Три года до банкротства. Отменить можно сделку, совершенную во вред кредиторам, если покупатель об этом знал. Родственники и близкие, по мнению суда, знают всегда.

Долгое время суды применяли первое правило почти механически. Управляющий заказывал экспертизу, эксперт называл рыночную цену, и если договорная была ниже больше чем на 20%, сделку отменяли. Как торговались стороны, проверял ли покупатель продавца, кто кого обманул — все это оставалось за скобками.

Для покупателя последствия тяжелые. Квартира уходит в конкурсную массу, а он получает право требовать свои деньги с банкрота, то есть встает в ту самую очередь за семью копейками.

Если бы Долина обанкротилась

История певицы известна всем. Под влиянием телефонных мошенников она продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, отдала деньги аферистам, а потом через суд пыталась вернуть жилье, ссылаясь на заблуждение. В конце прошлого года Верховный суд окончательно оставил квартиру покупательнице.

Теперь представим другой сценарий. Допустим, у Долиной были бы долги, которые нечем платить, и в течение года после сделки она подала бы на банкротство.

Шаг за шагом это выглядело бы так:

1. Оспаривание. Управляющий оспаривает продажу как сделку по заниженной цене. Объявление было на 130 млн, кадастровая стоимость 123 млн, а продали за 112, то есть даже ниже кадастра. Если бы экспертиза, как часто бывает, оценила квартиру, скажем, в 140 млн и выше, формальный порог в 20% был бы превышен.
2. Возврат квартиры. Знала ли покупательница о мошенниках, в этом споре никого бы не интересовало: год с момента сделки не прошел, цена отклоняется. Суд отменяет сделку, квартира возвращается в конкурсную массу.
3. Очередь. Покупательница становится кредитором на 112 млн рублей. Денег у должника нет, они ушли мошенникам.
4. Финал. Если квартира окажется единственным жильем, продать ее за долги нельзя, и она остается у бывшей владелицы. Процедура завершается, долги списываются.

Итог: продавец снова с квартирой и без долгов, покупательница без квартиры и без денег. Тот же результат, к которому стремилась Долина, только юридически надежнее.

Отмечу, что у самой Долиной не было ни реальной неплатежеспособности, ни повода так действовать. Это мысленный эксперимент. Но ровно такую схему недавно опробовали в Петербурге, и она дошла до Верховного суда.

Как Верховный суд развернул практику

Летом 2023 года петербурженка нашла на "Авито" квартиру за 6,3 млн рублей. Продавец сама предложила скинуть до 5 млн при расчете наличными. Покупательница провела сделку через банк, деньги заложила в ячейку, собрала справки и вписала в договор заверения продавца: долгов нет, банкротиться в ближайшие три года она не собирается.

Через два месяца продавец сама подала на банкротство. Управляющий оспорил сделку, экспертиза оценила квартиру в 9,4 млн. Три суда подряд действовали по старой схеме: разница больше 20%, значит, сделку отменить. Отдельно отмечу: в Верховном суде сама продавщица просила оставить это решение в силе.

Верховный суд все отменил и отказал управляющему. Главное, что он сказал:

Процент — не приговор. Одной разницы между договорной и рыночной ценой недостаточно. Цену нужно оценивать вместе с обстоятельствами сделки: как стороны нашли друг друга, как торговались, кто предложил скидку.

Если оценки расходятся, неравноценность неочевидна. В деле были документы с ценой от 6,3 до 9,4 млн.

Цена выше кадастровой не может считаться существенно заниженной, если ее согласовали стороны.

Осмотрительность покупателя имеет значение. Банк, ячейка, справки и заверения показали, что покупательница действовала разумно.

Обман продавца — его проблема. Если должник дал ложные заверения, суд не вправе перекладывать последствия его злоупотребления на покупателя.

Правило о том, что одного процента мало, Верховный суд записал в обзор практики еще в прошлом году. Но для обычного покупателя квартиры оно заработало только сейчас. К этому добавились дело Долиной и летний обзор по спорам о жилье, где суд прямо говорит о равной защите продавца и покупателя.

Долина по новым правилам

Если прогнать наш гипотетический сценарий через новый подход, картина меняется. У покупательницы Долиной были аванс, предварительный договор и объяснимая причина скидки: нет парковки, двора и детской площадки. На это Верховный суд обратил внимание и в реальном деле. Скорее всего, сделка устояла бы даже при цене ниже кадастровой.

Что это значит для обычного покупателя

Защита есть, но только у тех, кто может ее доказать:

Проверьте продавца. Смотрите сведения о банкротстве на Федресурсе, судебные дела и исполнительные производства.

Сохраните объявление. Нужен скриншот с ценой и датой.

Зафиксируйте причину скидки. Переписка, акт осмотра или отчет оценщика.

Не опускайтесь ниже кадастровой стоимости.

Впишите в договор заверения продавца об отсутствии долгов и планов банкротиться.

Расплачивайтесь через банк. Аккредитив, ячейка или безопасный расчет. Никаких "остальное наличными мимо договора".

На саратовской вторичке фраза "уступлю, если наличкой" звучит часто. Теперь понятно, почему после нее стоит насторожиться.

Думаю, это одно из самых полезных для рынка решений за год. Верховный суд не запретил оспаривать сделки, он запретил делать это по калькулятору. Но и защита не автоматическая: петербургскую покупательницу спасли не сочувствие суда, а бумаги, которые она собрала до сделки.

Полный текст решения Верховного суда РФ выложу сегодня в своем Telegram-канале "Скворцов. По праву". Подписывайтесь!

Тексты в разделе "Блоги" являются частным мнением авторов, а не редакционной позицией ИА "Взгляд-инфо".