Квартира или дом: государство сделало выбор за вас

Два с половиной миллиона рублей. Столько переплатит семья с одним ребенком, если возьмет в ипотеку квартиру, а не дом. Еще месяц назад разницы не было.

Представим обычную семью из Ленинского района. Двое взрослых, сыну четыре года, на примете двушка в новостройке. В сентябре им дали бы ипотеку под 6%, как всем. В октябре банк называет уже 10%. Но если вместо квартиры купить новый дом у застройщика за городом, ставка снова 6%.

Таких семей в области тысячи. И выбор каждой из них Минфин уже наполовину сделал.

Ставка по числу детей

С октября семейная ипотека зависит от того, сколько в семье детей. С одним ребенком – 10%, с двумя – 8%, с тремя – 6%, с четырьмя – 4%, с пятью и больше – 2%. Хотя бы одному ребенку должно быть меньше семи лет.

Для частного дома правило другое. Покупка нового дома у застройщика, строительство, земля под стройку – везде 6%, сколько бы детей ни было.

В деньгах это выглядит так. Кредит 6 млн рублей на 15 лет: за квартиру семья с одним ребенком платит около 64 500 ₽ в месяц, за дом около 50 600 ₽. Разница почти 14 тысяч ежемесячно.

Зачем бюджету ваш дом

Льготная ипотека бесплатна только для заемщика. Разницу между рыночной ставкой и льготной банку доплачивает государство. При нынешней ключевой ставке это дорого, а программа давно стала массовой. Деньги нужно было экономить, и сэкономили там, где льгота работала хуже всего: на семьях с одним ребенком и на столицах.

Одновременно программа поменяла смысл. Раньше она поддерживала рынок жилья. Теперь это инструмент демографии: чем больше детей, тем дешевле кредит.

Впервые появился и срок. Государство оплачивает ставку не дольше 15 лет. Раньше бюджет брал обязательство на весь кредит, иногда на 30 лет вперед.

Почему не тронули дома? Прямого ответа Минфин не дал. Думаю, дело в том, что малоэтажная стройка – давний приоритет государства. Рынок ипотеки на частные дома еще молодой и только перешел на эскроу-счета. Поднимешь ставку – он встанет. А деньги, вложенные в дом, остаются в регионе: у местных подрядчиков, кирпичных заводов, сетевых компаний. Экономя на квартирах, государство одновременно подталкивает семьи к собственному дому.

Дом глазами юриста

У частного дома репутация сложной покупки. На деле юридически он часто проще квартиры. Вот что я бы сказал семье, которая сомневается.

1. Договор надежнее обещаний. Правила программы утверждает правительство, и в этом году их уже меняли. Но условия, на которых подписан кредитный договор, остаются с семьей. Поэтому, если решение принято, тянуть с подписанием не стоит.

2. Новый дом – чистая история. У дома с рук бывает длинный хвост: несколько прежних владельцев, наследники, бывшие супруги, доли детей. Любой из них может однажды появиться с претензией. У нового дома от застройщика первый собственник – вы. Юридически это одна из самых чистых покупок на рынке жилья. Гарантию качества стоит записать в договор: добросовестный застройщик соглашается на это без споров.

3. Проверка занимает вечер, а не месяц. Выписку из ЕГРН сегодня можно получить онлайн. Из нее видно, что земля под ИЖС, дом жилой, а ареста и залогов нет. Надежный продавец покажет документы сам и не будет торопить со сделкой. Если торопит – это и есть главный сигнал.

4. Деньги на стройку под защитой банка. Если дом строится по договору подряда, деньги лежат на эскроу-счете. Строитель получает их только после сдачи этапов. Защиту собираются усилить: Госдума в первом чтении одобрила повышение страхового покрытия по таким счетам с 10 до 30 млн рублей. Риск остаться без денег и без дома сведен к минимуму.

5. 15 лет – реальный горизонт. Господдержка рассчитана на 15 лет. Многие семьи укладываются в этот срок, гася кредит досрочно за счет роста доходов, вычетов и материнского капитала. Остается один вопрос к банку при подписании: какая ставка будет после окончания льготы.

И еще одно, о чем редко говорят. Владелец квартиры владеет стенами и долей в общем имуществе дома. Как ремонтировать крышу, что делать с двором, решает общее собрание. Владелец дома владеет и домом, и землей под ним.

Достроить веранду, поставить баню, посадить сад – его решение. С точки зрения права это больше свободы и больше актива за те же деньги.

Раньше дом за городом был мечтой, на которую не хватало денег. Теперь ровно наоборот: дороже обходится квартира. Такие окна государство открывает нечасто и не навсегда.

Тексты в разделе "Блоги" являются частным мнением авторов, а не редакционной позицией ИА "Взгляд-инфо".